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Anschlussfinanzierung
Wie geht es nach Ablauf meines Kredits weiter?
Vorteile der Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung bietet mehrere Vorteile, die Immobilienbesitzern bei der Fortsetzung ihrer Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zugutekommen können:
Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?
Nachdem Sie in Ihre Immobilie eingezogen sind, erinnern normalerweise nur die monatlichen Raten an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Ruhephase anhält, hängt von der Dauer der Sollzinsbindung ab, die Sie mit Ihrer Bank für die Erstfinanzierung festgelegt haben. Dieser Zeitraum, in dem die Konditionen festgeschrieben sind, liegt üblicherweise zwischen 5 und 25 Jahren, abhängig von der individuellen Gestaltung Ihrer Baufinanzierung.
Nach Ende der Zinsbindungsfrist ist es jedoch häufig der Fall, dass der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Meist bleibt eine erhebliche Restschuld bestehen.
Ein konkretes Beispiel:
Angenommen, Sie haben einen Kredit über 200.000 Euro aufgenommen, mit einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent und einer Tilgungsrate von ebenso 2 Prozent, festgesetzt auf eine Sollzinsbindung von 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Periode wäre eine Restschuld von ungefähr 130.000 Euro vorhanden!
Um diese verbleibende Schuld zu tilgen, benötigen Sie nach Ende der ersten Zinsbindungsperiode eine weitere Finanzierung – die sogenannte Anschlussfinanzierung.
Diese Fortsetzung Ihres bisherigen Darlehens bringt neue Bedingungen mit sich, die sich an den aktuellen Marktzinsen, einer neuen Zinsbindungsfrist und einer angepassten Tilgungsrate orientieren.
Vorbereitung auf die Anschlussfinanzierung lohnt sich!
Drei Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist ist Ihre Bank verpflichtet, Ihnen einen Vorschlag für eine Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Dennoch ist es ratsam, sich bereits lange vorher über alternative Finanzierungsoptionen zu informieren.
Indem Sie sich 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aktiv umsehen, haben Sie genügend Zeit, neben dem Angebot Ihrer Bank auch andere Optionen zu prüfen und zu vergleichen. Ein Bankwechsel kann oft finanzielle Vorteile bieten, wie wir im Folgenden erläutern.
Abhängig von den aktuellen Bauzinsen kann es sinnvoll sein, die Planung für eine optimale Anschlussfinanzierung frühzeitig zu starten. Bei langfristig steigenden Bauzinsen kann ein Forward-Darlehen erhebliche Einsparungen ermöglichen – und das bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung.
Der ideale Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung
Mehr als 5 Jahre im Voraus: Eine Anschlussfinanzierung ist zu diesem Zeitpunkt in der Regel noch nicht möglich. Eine Ausnahme bildet die Situation, wenn seit der Auszahlung Ihres Erstkredits bereits 10 Jahre verstrichen sind – dann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ein wichtiger Termin: Bereits 5 Jahre vor dem Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung können Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen, um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.
- 1 bis 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung: Steht das Ende der Zinsbindung Ihrer ersten Finanzierung in 5 Jahren bevor, ist es empfehlenswert, über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Dies bietet die Möglichkeit, schon im Voraus niedrigere Zinsen zu fixieren. Besonders bei erwarteten Zinssteigerungen ist dies von Vorteil. Markieren Sie einen Termin im Kalender: Spätestens 12 Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung sollten Sie beginnen, Angebote für Anschlussfinanzierungen einzuholen.
- 3 bis 12 Monate vor dem Ende der Zinsbindung: Es ist ratsam, sich ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zu informieren. Die Unterstützung durch unabhängige Finanzierungsberater wie Baufizentrum24 kann dabei helfen, besonders vorteilhafte Konditionen zu finden. Falls die Angebote besser als das Ihrer Hausbank sind, könnte eine Umschuldung zu erheblichen Einsparungen führen. Sollte das Angebot Ihrer Hausbank jedoch das beste sein, ist eine Prolongation sinnvoll.
Wichtige Aspekte für die ideale Anschlussfinanzierung
Die Gestaltung der Anschlussfinanzierung sollte sich an der des Erstkredits orientieren, jedoch empfiehlt es sich, alle Konditionen neu zu verhandeln, um die Finanzierung Ihrer aktuellen Lebenssituation anzupassen. Möglicherweise haben sich Ihre Lebensumstände oder die Marktzinsen seit dem Abschluss des Erstkredits verändert.
Folgende Kriterien sollten bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachtet werden:
Zinssätze der Anschlussfinanzierung
Die Höhe der Zinsen bleibt ein wichtiger Faktor. Bei einem Baukredit aus dem Jahr 2008 lagen die Zinssätze bei etwa 5 Prozent. Seit dem Anstieg der Bauzinsen im Jahr 2023 liegen diese bei knapp 4 Prozent. Ein Forward-Darlehen kann vorteilhaft sein, wenn weitere Zinssteigerungen erwartet werden.
Dauer der Sollzinsbindung
Die Länge dieser Frist sollte an die prognostizierte Zinsentwicklung angepasst werden. Bei erwartetem Zinsrückgang in Hochzinsphasen ist eine kürzere Zinsbindung sinnvoll, um später von niedrigeren Zinsen profitieren zu können. In Niedrigzinsphasen ist hingegen eine längere Zinsbindung empfehlenswert.
Tilgungsmodalitäten
Die Tilgungshöhe ist ein oft unterschätzter Aspekt. Eine höhere Tilgung bedeutet eine schnellere Rückzahlung und somit kürzere Zinszahlungen. Passen Sie den Tilgungssatz Ihrer aktuellen finanziellen Lage an. Bei Verbesserung Ihrer finanziellen Verhältnisse können Sie eine höhere Tilgung leisten und somit Zinsen sparen.
Möglichkeiten für Sondertilgungen
Zusätzliche Tilgungen helfen, die Zinszahlungen zu reduzieren. Sondertilgungen sind meist auf etwa 5 Prozent des Darlehensbetrags begrenzt, können aber je nach Vereinbarung höher sein. Bei erwarteten Sonderzahlungen kann eine höhere Sondertilgungsoption sinnvoll sein.
Aktuelle Zinssätze für Anschlussfinanzierung
Seit dem Anstieg der Leitzinsen im Euroraum Anfang 2023 liegen die Zinssätze für Immobilienkredite bei etwa 4 Prozent. Wenn Ihr Darlehen etwa 10 Jahre alt ist, besteht Potenzial für Einsparungen bei der Anschlussfinanzierung.
Optionen für die Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen
Als Immobilienbesitzer genießen Sie bei den Banken ein hohes Ansehen. Sie haben Ihre Kreditwürdigkeit bewiesen und einen Teil des Darlehens bereits getilgt. Möglicherweise ist der Wert Ihrer Immobilie gestiegen.
Prolongation: Fortführung des Darlehens bei Ihrer Hausbank
Eine Prolongation ist die Verlängerung Ihres bestehenden Darlehens bei Ihrer Hausbank mit den aktuellen Konditionen. Es lohnt sich jedoch, auch Angebote anderer Banken zu prüfen, da diese oft bessere Bedingungen bieten können.
Umschuldung: Wechsel zu günstigeren Konditionen
Nach dem Ende der Zinsbindung können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung das Kreditinstitut wechseln. Eine Umschuldung ermöglicht den Wechsel zu günstigeren Konditionen eines anderen Anbieters.
Diese Überlegungen unterstreichen die Bedeutung einer frühzeitigen und gründlichen Planung Ihrer Anschlussfinanzierung. Mit den richtigen Strategien und einem umfassenden Vergleich verschiedener Angebote können Sie eine optimale Finanzierungslösung für Ihre Immobilie finden.